振兴资本 2025下半年到2026年，刚需买房的“黄金窗口”真的来了？

大家好，我是你们的越哥！最近后台总有刚需朋友问：“2025年到底能不能买房？再等等会不会更便宜？” 今天咱不绕弯子振兴资本，直接说结论：我个人认为，2025年下半年到2026年，会是刚需买房的一个比较合适的时机。

先声明啊，我不为任何楼盘代言，也不是开发商的“托”，就是拿着政策、数据和身边人的例子跟大家唠实在的。尤其那些现在还在观望、纠结“买早了怕跌，买晚了怕涨”的刚需朋友，这条内容你可得仔细听听，说不定能帮你拿定主意。

为啥说“楼市方向已定”？先看政策的“定盘星”

很多人买房前总怕“政策变脸”，比如今天限贷、明天限购，搞得人心里没底。但近几年的楼市政策，其实就一个核心：稳。不管市场价格是涨是跌，政策的“主心骨”从没动过——那就是“房住不炒”。

这四个字可不是喊口号，背后是实实在在的导向：剥离房子的金融属性，回归居住本质。简单说，就是不让房子再当“炒房客的赚钱工具”，而是让它真正服务于“住”的需求，尤其是刚需的需求。

具体到咱们能感受到的政策，这两年变化很明显：

•首先是“限购松绑”：前几年很多城市对外地人买房卡得严，比如要求“社保缴满5年”“本地户口”，不少年轻人明明在城市工作振兴资本，却因为没资格买不了房。但现在呢？除了北京、上海、广州、深圳这几个一线城市的核心区，全国大部分二三线城市基本都放开了限购。比如我老家郑州，去年就明确“外地人凭身份证就能买房”；再比如杭州，除了西湖、武林等核心板块，其他区域也取消了限购，外地朋友来工作就能安家。•其次是“信贷政策宽松”：这可是直接关系到买房成本的大事。咱先回忆下过去——15年前（大概2010年前后）、10年前（2015年左右），那时候房贷利率高得吓人！当时的基准利率大概在6.55%左右，很多银行还会在上浮10%-30%，甚至有朋友告诉我，他2013年买房时利率直接上浮了50%，算下来年利率接近10%！一套100万的房子，贷款70万，30年下来利息比本金还多，压力大到喘不过气。

但现在呢？利率直接“腰斩”。根据2025年4月最新的数据，全国首套房平均贷款利率已经降到了3.45%左右，部分城市比如武汉、西安、成都，首套利率甚至低至3.25%。咱拿具体例子算笔账：同样贷款70万，30年等额本息，以前年利率6.55%时，月供要4491元，总利息约81.7万；现在按3.25%算，月供只要3046元，总利息约40.7万——光利息就省了41万！这可不是小数目，相当于给家里多添了一辆车，或者孩子好几年的教育费。

•最后是“刚需房供给增加”：现在各地政府都在鼓励开发商建“适合刚需的房子”，比如中小户型（90-120㎡）、低总价的项目，甚至还有不少城市推出了“共有产权房”“保障性租赁住房”，就是为了让刚需能“买得起、住得上”。比如南京，2025年计划新建1.2万套共有产权房，个人最低只需支付50%的房款，剩下的由政府持有，等以后有钱了再慢慢回购，对刚工作的年轻人特别友好。

房价真的“降到位”了？二三线城市已到“五年低谷”

聊完政策，咱再说说大家最关心的——房价。很多人总觉得“房价还会跌”，但事实是：现在大部分二三线城市的房价，已经跌到了近五年的低位，而且基本稳住了，没有再大幅下探的趋势。

我给大家找了几个典型城市的数据，咱直接看对比：

•郑州：2020年的时候振兴资本，郑州主城区的新房均价大概在1.4万/㎡，2023年跌到了1.1万/㎡，2025年4月最新数据是1.05万/㎡，对比五年前跌了近25%。我一个朋友2021年在郑州经开区买了套120㎡的房子，花了156万，现在同小区同户型的二手房挂牌价只要126万，相当于“打了八折”。•苏州：作为强二线城市，苏州的房价也很有代表性。2020年苏州工业园区的新房均价约3.5万/㎡，2025年降到了2.8万/㎡，跌幅约20%；非核心区比如相城区，2020年均价1.8万/㎡，现在1.4万/㎡，直接跌了22%。•重庆：重庆一直是“房价洼地”，但这几年也在调整。2020年重庆渝北区新房均价1.6万/㎡，2025年4月是1.3万/㎡，跌幅18%；巴南区等远郊区域，甚至出现了“5字头”的楼盘（5000元/㎡左右），对比五年前的“8字头”，相当于打了六折。

可能有人会说：“那一线城市呢？” 一线城市核心区的房价确实没怎么跌，比如北京海淀、上海浦东，但咱说的是“刚需”——大部分刚需买房，还是优先二三线城市，或者一线城市的远郊，这些地方的价格确实已经到了“比较友好”的阶段。

更重要的是，现在买房和以前不一样了：以前是“抢房”，现在是“挑房”，谈价空间还大。

前几年楼市火爆的时候，开发商根本不愁卖：开盘前要交“认筹金”，少则5万，多则20万；开盘当天跟“打仗”似的，摇号、选房，一套房子给你的思考时间可能就5分钟，根本来不及挑户型、比楼层，销售还会催你“再不买就没了”。我一个同事2018年在杭州买房，开盘时销售直接拿着pos机怼到他面前：“就这一套18楼，要么刷卡，要么走人。” 最后他咬着牙买了，后来发现同小区晚半年买的人，价格还便宜了5万。

但现在呢？开发商的态度180度大转弯。上个月我陪朋友去武汉江夏区看房，同一个区域有5个楼盘可选，销售不仅主动给你算各种优惠，还会拉着你“谈价格”：“大哥，你今天定的话，我去跟经理申请个98折，再送你两年物业费。” 朋友嫌楼层低，销售直接说：“那我帮你问问能不能换15楼，价格不变。” 最后磨了一个小时，不仅总价降了3万，还送了全屋的智能家居礼包。

这就是现在的市场：刚需是“上帝”，你有足够的时间挑户型、比配套，甚至可以跟开发商“讨价还价”，这种主动权，前几年想都不敢想。